अपने स्वयं के जनरल ठेकेदार कैसे बनें
निर्माण परियोजनाएं व्यापारों के बीच के अंतराल में ढह जाती हैं। इलेक्ट्रीशियन फ्रेमिंग इंस्पेक्टर के मंजूरी देने से पहले आता है। टाइल तीन हफ्ते देर से आती है। प्लंबर एक संरचनात्मक बीम को काटता है क्योंकि किसी ने उसे चिह्नित नहीं किया था। एक सामान्य ठेकेदार को ठीक इन्हीं विफलताओं को रोकने के लिए भुगतान किया जाता है—शेड्यूल का समन्वय करना, योजनाओं को पढ़ना, अनुक्रम में सामग्री का ऑर्डर देना, और समस्याओं को वे कैस्केड होने से पहले पकड़ना। जब आप स्वयं वह भूमिका निभाते हैं, तो आप उनके 15-25% मार्कअप को जेब में रखते हैं, लेकिन आप हर फोन कॉल, हर निर्णय बिंदु, और गलत अनुक्रम के हर परिणाम को विरासत में पाते हैं। गणित लोगों को लगातार इसमें लुभाता है। एक $40,000 रसोई का नवीनीकरण $6,000-$10,000 कम लागत पर होता है जब आप जीसी को हटा देते हैं। लेकिन वह बचत मानती है कि आप वह कर सकते हैं जो वे करते हैं: योजनाओं को धाराप्रवाह पढ़ना, हर व्यापार की भाषा बोलना, पांच क्रू को तार्किक क्रम में शेड्यूल करना, महत्वपूर्ण आंख से काम का निरीक्षण करना, और उन आपूर्तिकर्ताओं के साथ बातचीत करना जो ठीक-ठीक जानते हैं कि वे एक शौकिया से बात कर रहे हैं। कुछ घर के मालिक इसे खूबसूरती से करते हैं। अन्य लोग आधे रास्ते में खोजते हैं कि निर्माण का प्रबंधन करना अपने आप में एक कुशल व्यापार है। अंतर तैयारी, स्वभाव, और यह पहचानने पर आता है कि कौन सी परियोजनाएं मालिक-निर्माता दृष्टिकोण के लिए उपयुक्त हैं।
- पहले निर्भरताओं का नक्शा बनाएं. कार्य के प्रत्येक चरण को क्रम में लिखें: विध्वंस, फ्रेमिंग, रफ प्लंबिंग, रफ इलेक्ट्रिकल, एचवीएसी, इन्सुलेशन, ड्राईवॉल, फिनिश बढ़ईगीरी, फिनिश प्लंबिंग, फिनिश इलेक्ट्रिकल, फ़्लोरिंग, पेंटिंग, ट्रिम। प्रत्येक चरण के तहत, उन चीजों को सूचीबद्ध करें जो होनी चाहिए, क्या निरीक्षण किया जाता है, और अगले व्यापार को क्या शुरू करने की आवश्यकता है। यह दस्तावेज़ आपका मास्टर शेड्यूल बन जाता है और उन निर्भरताओं को प्रकट करता है जिनकी आपने उम्मीद नहीं की थी।
- निरीक्षक को जानें. अपने योजनाओं के साथ व्यक्तिगत रूप से अपने स्थानीय भवन विभाग में जाएं। पूछें कि कौन से निरीक्षण आवश्यक हैं और किस क्रम में। निरीक्षक के नाम और सीधे फोन नंबर प्राप्त करें। यदि वे इसे प्रदान करते हैं तो पूर्व-निर्माण बैठक का समय निर्धारित करें। निरीक्षक आपके मुफ्त गुणवत्ता नियंत्रण बन जाते हैं—वे उपठेकेदारों की गलतियों को पकड़ लेते हैं इससे पहले कि वे दब जाएं, लेकिन केवल तभी जब आप उन्हें सही चरण मील के पत्थर पर बुलाते हैं।
- स्मार्ट अनुबंध करें. अपने प्लंबर, इलेक्ट्रीशियन, एचवीएसी टेक, और अन्य प्रमुख व्यापारों को विशिष्ट तिथि विंडो के लिए बुक करें, लेकिन चरणों के बीच दो-दिवसीय बफर बनाएं। लिखित उद्धरण प्राप्त करें जो विशेष रूप से निर्दिष्ट करें कि क्या शामिल है, जो वे नहीं करेंगे उसे बाहर करें, और स्पष्ट करें कि कौन सामग्री प्रदान करता है। 25% अग्रिम भुगतान करें, 50% रफ-इन पर, 25% पूर्ण होने पर। अंतिम निरीक्षण पास होने से पहले कभी भी पूरा भुगतान न करें।
- सामग्री ऑर्डर का समय निर्धारित करें. सब कुछ एक बार में ऑर्डर न करें। विध्वंस समाप्त होने से पहले फ्रेमिंग लकड़ी और शीथिंग खरीदें। रफ-इन सप्ताह के लिए खिड़कियां और दरवाजे ऑर्डर करें। फिनिश चरण के लिए टाइल और फिक्स्चर शेड्यूल करें। आठ सप्ताह की सामग्री का भंडारण चोरी, मौसम क्षति को आमंत्रित करता है, और वापसी अवधि समाप्त होने के बाद यह पता लगाना कि आपने गलत आकार का ऑर्डर दिया है। यह ट्रैक करने के लिए एक स्प्रेडशीट बनाएं कि कब क्या शिप होता है और यह कहां डिलीवर होता है।
- सब कुछ दस्तावेज करें. कर्मचारी आने से पहले हर सुबह और वे छोड़ने के बाद हर शाम साइट पर जाएं। पूर्ण किए गए काम की, खुली दीवारों को जिसमें प्लंबिंग और वायरिंग दिखाई दे रही हो, और किसी भी संदिग्ध दिखने वाली चीज़ की तस्वीरें लें। ये छवियां प्रगति का दस्तावेजीकरण करती हैं, लागतों के कम होने पर त्रुटियों को पकड़ती हैं, और विवाद उत्पन्न होने पर रिकॉर्ड प्रदान करती हैं। तुरंत प्रश्न पूछें—किसी भी काम को छिपने न दें जिसे आप नहीं समझते हैं।
- गंभीर पथ ट्रैक करें. पहचानें कि दूसरे शुरू होने से पहले कौन से कार्य समाप्त होने चाहिए—बिजली से पहले फ्रेमिंग, पेंटिंग से पहले ड्राईवॉल। जब देरी होती है, तो गंभीर पथ आइटम पर संसाधनों को केंद्रित करें और गैर-अवरुद्ध कार्य को फिसलने दें। यदि एचवीएसी उपठेकेदार देर कर रहा है लेकिन इलेक्ट्रीशियन को बाधित नहीं करता है, तो बिजली को आगे बढ़ाएं। देरी को दैनिक रूप से ट्रैक करें और छोटे फिसलन को विनाशकारी अंतराल बनने से पहले डाउनस्ट्रीम शेड्यूल को समायोजित करें।
- जाने से पहले निरीक्षण करें. प्रत्येक व्यापार के साथ पूर्ण रफ-इन कार्य के माध्यम से चलें, इससे पहले कि वे चले जाएं। हर आउटलेट का परीक्षण करें, हर नाली से पानी चलाएं, हर डक्ट कनेक्शन की जांच करें। अपूर्ण या गलत वस्तुओं की एक पंच सूची बनाएं और फिक्स तिथियों पर प्रतिबद्धता प्राप्त करें। किसी इलेक्ट्रीशियन को वापस पाना तब बहुत कठिन होता है जब वे दूसरी नौकरी पर चले गए हों।
- अंतिम रूप दें और संग्रहीत करें. सभी अनुमत कार्य के लिए अंतिम भवन निरीक्षणों का समय निर्धारित करें। अंतिम भुगतान करने से पहले प्रत्येक उपठेकेदार और प्रमुख आपूर्तिकर्ता से हस्ताक्षरित लीन रिलीज एकत्र करें—यह आपको किसी उपठेकेदार द्वारा अपने आपूर्तिकर्ताओं को भुगतान न करने की स्थिति में मैकेनिक लीन से बचाता है। अपने कब्जे का प्रमाण पत्र या पूर्णता कागजी कार्रवाई फाइल करें। सभी परमिट, निरीक्षण रिकॉर्ड, रसीदें, और वारंटी दस्तावेज एक परियोजना बाइंडर में संग्रहीत करें।