如何成为自己的总承包商

建筑项目常常在各工种之间的缝隙中崩溃。电工在框架检查员批准前就来了。瓷砖晚到三周。水管工切断了结构梁，因为没有人标记它。总承包商的职责就是防止这些故障——协调日程、阅读图纸、按顺序订购材料，并在问题蔓延之前发现它们。当您自己承担这个角色时，您就省下了他们 15-25% 的利润，但您也承担了每一次电话、每一个决策点以及每一次顺序错误所带来的后果。数学上的诱惑让人不断尝试。一笔 40,000 美元的厨房翻新，去掉总承包商的费用可以节省 6,000-10,000 美元。但这笔节省的前提是您能做到他们所做的事情：流利地阅读图纸，懂得每个工种的语言，按逻辑顺序安排五个工队的日程，用批判性的眼光检查工作，并与知道您是业余爱好者的供应商进行谈判。有些房主做得非常出色。另一些人则在项目过半时才发现，管理施工本身就是一门熟练的技艺。其中的区别在于准备、性格以及认识到哪些项目适合业主自建的方式。

先绘制依赖关系图. 按顺序写出每个施工阶段：拆除、框架、粗水电、粗管道、HVAC、隔热、石膏板、精装修木工、精装修管道、精装修电气、地板、油漆、饰面。在每个阶段下，列出需要做什么、需要进行哪些检查，以及下一工种需要开始什么。这份文件将成为您的主进度表，并揭示您未预料到的依赖关系。
了解检查员. 带着您的图纸亲自前往当地建筑部门。询问需要哪些检查以及检查顺序。获取检查员的姓名和直接电话号码。如果他们提供，安排一次施工前会议。检查员将成为您免费的质量控制——他们能在分包商的错误被掩埋之前发现它们，但前提是您在正确的阶段里程碑时通知他们。
聪明地签约. 为您的水管工、电工、HVAC 技术员和其他关键工种预定特定的日期范围，但在各阶段之间预留两天缓冲。获得书面报价，明确包含内容，排除不负责的事项，并明确谁提供材料。预付 25%，粗加工阶段支付 50%，完工时支付 25%。绝不在最终检查通过前全额付款。
安排材料订单时间. 不要一次性订购所有东西。在拆除结束前购买框架木材和护板。为粗加工周订购门窗。为精装修阶段安排瓷砖和洁具。储存八周的材料容易招致盗窃、天气损坏，以及在退货期过后才发现订错了尺寸。创建一个电子表格，跟踪哪些货物何时发货以及送往何处。
记录一切. 每天早上工队到来前和晚上离开后进行一次现场查看。拍摄已完成工作、展示管道和电线的裸露墙壁，以及任何看起来可疑的地方。这些图像记录进度，在修复成本低廉时发现错误，并在发生纠纷时提供记录。立即提问——不要让工队掩盖您不理解的工作。
跟踪关键路径. 确定哪些任务必须在其他任务开始前完成——框架在电气之前，石膏板在油漆之前。当出现延误时，将资源集中在关键路径项目上，让非阻塞性工作推迟。如果 HVAC 分包商迟到但不会阻止电工工作，请继续进行电气工作。每天跟踪延误，并在小延误变成灾难性差距之前调整后续计划。
离开前检查. 在每个工种完成粗加工工作并在他们撤离前进行现场检查。测试每个插座，让水流过每个排水口，检查每个管道连接。制作一个未完成或不正确项目的清单，并获得修复日期的承诺。在电工转到另一个项目后，让他们回来要困难得多。
最终确定并归档. 安排所有获批工作的最终建筑检查。在进行最终付款之前，从每个分包商和主要供应商那里收集签名的留置权解除书——这可以保护您免受因分包商未支付其供应商而产生的机械留置权。提交您的入住或许可完成文件。将所有许可证、检查记录、收据和保修文件归档到项目文件夹中。